İstanbulda Değer Kazanacak Semtler


İstanbul trafiğini rahatlatmak için açılan tünellerin giriş-çıkış bölgeleri hızla değerleniyor.

Kağıthane ve Beşiktaş tünellerinin başlangıç noktasında bulunan Bomonti ve Feriköy semtleri altın çağını yaşıyor. Diğer tünel bölgelerine yönelik beklentiler de şimdiden satın alınmaya başladı…

Para dergisinden Bülent Ekimci’nin haberine göre; İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB), trafik sorununu çözmek amacıyla geliştirdiği “7 Tepe 7 Tünel” projesi için ilk kazmayı 15 Mayıs 2007’de vurmuştu. İstanbul’un Anadolu ve Avrupa yakalarında toplam 142.3 km uzunluğunda 33 adet tünel yol yapmayı planlayan İBB, Dolmabahçe-Bomonti ve Piyalepaşa-Kağıthane tünel yollarını hizmete açtı. Dolmabahçe-Dolapdere ile Piyalepaşa-Kağıthane tünel yolları birleşti. İnşası devam eden Sarıyer-Çayırbaşı tünelininse 2011 yılında hizmete girmesi bekleniyor.

Trafik sorununu yeraltına inerek çözmeyi planlayan İBB, ilk aşamada Avrupa yakasında 19, Anadolu yakasında da 7 tünel yolu için start verdi. Plan ve projeleri hazırlanan tünellerin yüzde 16.7’sinin inşaatı halen devam ediyor. Yüzde 11.9’i ihale, yüzde 55.7’si proje, yüzde 58’i ise henüz etüt aşamasında bulunuyor.

Yapımı biten, süren ve projelendirilen tüneller tamamlanıp hizmete açıldığında, trafiğin yoğun olduğu bölgelerde yaklaşık 400 bin araç yerin 40 metre altına indirilerek sıkışıklığın azaltılması amaçlanıyor. Tünellerin toplam maliyeti ise 1.5 milyar dolar civarında.

Trafiği rahatlatmak için açılan tünellerin başlangıcında bulunan semtlerin adeta çehrelerinin değiştiği dikkat çekiyor. Gayrimenkul uzmanları, tünel giriş ve çıkışlarında bulunan semtlerde bulunan ev ve arsa fiyatlarının minimum yüzde 30 oranında artacağı görüşünde. Nitekim Bomonti ve Feriköy’de büyük bir değişim gözleniyor. Önümüzdeki yıl açılması planlanan Sarıyer-Çayırbaşı tüneli ise Sarıyer ve çevresini değerlendirecek.

AÇILAN TÜNELLER
Bomonti-Dolmabahçe tüneli, Dolmabahçe’deki İnönü Stadyumu’nun kuzeyinden başlayıp, Taksim ve Feriköy’ü alttan geçtikten sonra Bomonti’den çıkıyor. Bu tünelin uzunluğu, 2 bin 360 ve 2 bin 390 metrelik geliş-gidiş güzergâhı birlikte hesaplandığında 4 bin 750 metreye ulaşıyor.
Piyalepaşa’dan başlayan ve gelişi bin 622, gidişi de bin 625 metre olmak üzere 3 bin 247 metrelik diğer tünel yolu ise Okmeydanı ve Çağlayan’ı alttan geçerek Kağıthane’ye çıkıyor. Sütlüce’den TEM Otoyolu’na bağlantı yapılması bu hattın kullanımını daha cazip kılıyor. Ayrıca, her iki noktada yapılan kavşaklarla tünelin trafiği diğer yollara entegre edildi.

Kağıthane-Dolmabahçe arasında gidiş-geliş toplamda 8 kilometrelik 4 tünel yolunun, viyadük ve bağlantı yollarıyla birlikte İBB’ye maliyeti 500 milyon TL’yi buldu.

İNŞASI DEVAM EDEN TÜNELLER
“7 Tepe 7 Tünel” projesinin üçüncü ayağını oluşturan Sarıyer-Çayırbaşı tünelinin kazı ve beton kaplama çalışmaları tamamladı. Gidiş-geliş 2 bin 25 metrelik iki tüpten oluşan Sarıyer-Çayırbaşı tünel yolu 193 milyon TL’ye mal oldu.

Bu tünel, Sarıyer ile Kilyos ve Zekeriyaköy bölgelerinde yaşayanları, ilçe merkezine girmeden ana arterlere bağlayacak. Sahil yolu trafiğini rahatlatması beklenen tünelin, yoğun trafikte 1 saat süren yolu 5 dakikaya indireceği belirtiliyor. Sarıyer-Çayırbaşı tünelinin Şubat 2011’de açılması planlanıyor.

BOMONTİ VE FERİKÖY’ÜN ALTIN ÇAĞI
İstanbul trafiğini yerin altına indirmesi beklenen tüneller, giriş ve çıkışlarının bulunduğu semtlere de değer katıyor. Dolmabahçe-Kağıthane arasındaki tünellerin bitmesiyle, söz konusu bölgelerdeki gayrimenkul fiyatlarında yüzde 10-15 arasında artış olduğu belirtiliyor.

Üç-dört yıl öncesine kadar dikkat bile çekmeyen Bomonti, açılan tünelle birlikte altın çağını yaşamaya başladı. Daha tüneller inşa halindeyken Bomonti’de birçok yeni konut projesi başlatılmıştı. Halen de proje üretilmeye devam ediyor. Birçok inşaat şirketi bölgede arazi arayışlarını sürdürüyor.

Kağıthane bölgesindeki emlakçılar da tünel girişinin Kağıthane’den çok Feriköy’ü ihya ettiğini belirtiyorlar. Tünelin Feriköy tarafında bulunan bağlantı yolları, bölgedeki ev ve arsaların fiyatını yüzde 100 civarında artırmış.

Sarıyer-Çayırbaşı tüneli de inşaat şirketlerinin bölgeye ilgisini artırmış. Sarıyer’de faaliyet gösteren gayrimenkul uzmanları, açılacak tünel yollarının öncelikle maden bölgesi ile Zekeriyaköy’e, ardından da Demirciköy ile Uskumruköy’e ilgiyi artıracağını düşünüyor.

BU SEMTLER ÇOK DEĞERLENECEK
Tünellerin değer kazandıracağı semtler yukarıda ismini saydıklarımızla sınırlı değil. Çünkü İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin planladığı 33 tünel yol projesi var.

İBB’den aldığımız bilgilere göre Dolmabahçe-Fulya, Levazım Sitesi-Akatlar, Levazım-Zincirlidere ve Eyüp-Gazi Osman Paşa tünellerinin yapımı için ihale süreci devam ediyor. Bu güzergâhlardaki çalışmalara 2010 yılı içerisinde başlaması planlanıyor.

Tünel çıkışları ise planlanan 5 adet kavşakla diğer yollara entegre edilecek. Sarıyer-Çayırbaşı Fidanlık, Fidanlık-Ferahevler, Derbent-Baltalimanı tünellerinin de daha sonra Levazım-Akatlar tüneline bağlanacağı belirtiliyor. Sistem tamamlandığında, Dolmabahçe’den Atatürk Havalimanı’na gitmek isteyen bir araç, tünel bandına girdikten sonra 15-20 dakikada hedefine ulaşabilecek.

HANGİ TÜNELLE NEREYE GİDİLECEK?
İstanbul Büyükşehir Belediyesi, geçtiğimiz günlerde Fulya-Levazım arasındaki tünel yolunun ihalesini yaptı. Söz konusu tünel, Dolmabahçe-Fulya, Fulya-Levazım, Levazım-Akatlar’ın yer altından birbirine bağlayacak. Dolmabahçe’den başlayan ve Fulya-Yıldız’ın altından geçen 5 kilometrelik tünel, Ortaköy’e bağlanarak sahil yolunun alternatifi olacak.

Fulya-Levazım, Ihlamur-Levazım ve Levazım-Akatlar tünellerinin çıkış noktası ise Ortaköy Vadisi olarak belirlendi. 160 bin metrekarelik bu alana 6 tünel çıkışı ve tünelleri birbirine bağlayacak üç kavşak inşa edilecek.

Bebek-İstinye arası için de yaklaşık 4.5 kilometrelik tünel yapılacak. Tophane-Şişhane arasına açılacak 1 kilometrelik tünelle ise Salıpazarı, Karaköy ve Perşembe pazarı güzergâhındaki trafiğin rahatlatılması planlanıyor.

HANGİ TÜNELLE NEREYE GİDİLECEK?
İstanbul Büyükşehir Belediyesi, geçtiğimiz günlerde Fulya-Levazım arasındaki tünel yolunun ihalesini yaptı. Söz konusu tünel, Dolmabahçe-Fulya, Fulya-Levazım, Levazım-Akatlar’ın yer altından birbirine bağlayacak. Dolmabahçe’den başlayan ve Fulya-Yıldız’ın altından geçen 5 kilometrelik tünel, Ortaköy’e bağlanarak sahil yolunun alternatifi olacak.

Fulya-Levazım, Ihlamur-Levazım ve Levazım-Akatlar tünellerinin çıkış noktası ise Ortaköy Vadisi olarak belirlendi. 160 bin metrekarelik bu alana 6 tünel çıkışı ve tünelleri birbirine bağlayacak üç kavşak inşa edilecek.

Bebek-İstinye arası için de yaklaşık 4.5 kilometrelik tünel yapılacak. Tophane-Şişhane arasına açılacak 1 kilometrelik tünelle ise Salıpazarı, Karaköy ve Perşembe pazarı güzergâhındaki trafiğin rahatlatılması planlanıyor.

MİNİMUM YÜZDE 30 ARTIŞ BEKLENTİSİ
Turyap, Century 21 ve Arthur&Miller Real Estate ve RE/MAX gibi şirketlerin yöneticileri, tünel projelerinin geçtiği semtlerin olumlu etkileyeceğini ve gayrimenkul fiyatlarının minimum yüzde 30 artacağını ifade ediyorlar.

Çok değil 3-4 yıl öncesine kadar pek dikkat çekmeyen Bomonti’nin altın çağını yaşadığını hatırlatan Century 21 Genel Müdür Yardımcısı Kadir Tümen, bu bölgede özellikle tünel giriş-çıkışlarına yakın gayrimenkullerin fiyatında yüzde 10-15 artış olduğunu vurguluyor.

Tünellerin inşa edileceği semtlerde emlakçılık yapan gayrimenkul danışmanlarının ortak görüşü, faaliyete geçtiklerinde söz konusu bölgelerin değerinin artacağı yönünde. Gayrimenkul uzmanları, tünel projelerinin Sarıyer, Zekeriyaköy, Boğazköy, Üsküdar ve Küçükçekmece’de de mülk sahiplerinin beklentilerini artırdığını belirtiyorlar.

Özgül ERDOĞAN / Turyap Pazarlama Koordinatörü
“Bağlandıkları yere köprü etkisi yapıyorlar”
İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin birkaç yıl önce başlattığı tünel projeleri, tıpkı boğazın iki yakasını bağlayan köprüler gibi, bağlantı sağladıkları semtlere, özellikle ulaşım açısından sihirli bir değnek etkisi oluşturacak. Alternatif çözüm olarak oluşturulan tüneller ve tünel bağlantılarının, bulundukları bölgelere hayati değer kazandıracağı şimdiden kendini gösteriyor. Giriş-çıkış ve bağlantı noktalarının yer aldığı semtleri incelediğimizde, daha tüneller ortada yokken, projenin konuşuluyor olmasının bile çok fazla değer kazandırdığını gözlüyoruz.

2011’in ilk aylarında açılması beklenen Sarıyer-Çayırbaşı tüneli, o bölgede özellikle son 2-3 yılda çok fazla yeni konut projelerinin inşa edilmesine sebep oldu. Talebin önceki yıllara oranla çok fazla artması nedeniyle, sadece arsa fiyatlarında bile son 2-3 yıl içinde 2-3 kat değerlenmeler oldu.

Şehrin tam ortasında olmasına rağmen ticari alanlar ve trafik yoğunluğu nedeniyle 3-4 yıl öncesine kadar pek dikkat çekmeyen Bomonti de bugünlerde altın çağını yaşıyor. Dolmabahçe-Bomonti tüneli daha faaliyete geçmeden bölgede birçok konut projesi yapıldı. İnşaat firmaları, pazarlama sürecinde bunu bir avantaj olarak kullandı ve ciddi boyutlarda satışlar yaptı.

İnsanlar, tünel sayesinde bu semtlere daha rahat ulaşabileceklerini düşündüğü için daha çok ilgi gösteriyor. Zamanlamayı doğru yapan inşaat firmaları da tünel projesinin avantajlarını iyi kullanarak, normalde beklenenin çok daha üstünde satış yapıyor. Potansiyel alıcı kitlenin tünel çıkışına yakın semtlere sıcak bakması, birçok inşaat firmasını ilgili bölgelerde yeni konut projeleri üretmeye sevkediyor.

Kadir TÜMEN / Century 21 Genel Müdür Yardımcısı
“Kağıthane ve Bomonti’de fiyatlar yüzde 10-15 arttı”
Kağıthane ve Bomonti’de, özellikle tünel giriş ve çıkışlarına yakın bölgelerdeki gayrimenkul fiyatlarında yüzde 10-15 artış oldu. Söz konusu bölgelerdeki toplu konu projelerine hız verildi. Önümüzdeki dönemde yapılacak tünel projelerinin etkileyeceği bölgelerin başında ise Sarıyer geliyor. Özellikle gelir grubu yüksek kesimlere hitap eden projelerin bulunduğu Zekeriyaköy, Boğazköy gibi lokasyonlardaki gayrimenkullerin değerleri bu projeye paralel artacaktır.

Bahçelievler-Küçükçekmece tünelininse özellikle Küçükçekmece’deki gayrimenkullerin değerini ciddi oranda artırmasını bekliyoruz. Tünel projelerinin yer aldığı Bebek, Baltalimanı, İstinye, Fulya, Levazım gibi bölgeler da geçmiş dönemdeki değerlerini korumaya devam edecek.
Piyalepaşa, Dolapdere, Gaziosmanpaşa ve Eyüp bölgelerinde ise kentsel dönüşüme uyum problemleri nedeniyle herhangi bir değer artışı olmayacağını düşünüyoruz. Piyalepaşa ve Dolapdere’de bulunan küçük ve orta ölçekli işletmeler farklı lokasyonlara kaydırılır ve boşalan bölgelere toplu konutlar inşa edilirse durum değişebilir. Bu bölge, hem merkezi hem de ana arterler ve tünellere yakın olması sayesinde yatırımcıları memnun eder.

Anadolu yakasındaki tünel projelerinin merkezdeki yerleri birbirine bağlıyor olması, hali hazırda bu bölgelerde yaşamayı isteyen insan profilinde herhangi bir değişikliğe yol açmayacağı için gayrimenkul değerleri çok fazla etkilenmez.

Levent ARMAN / Arthur&Miller Real Estate Yönetim Kurulu Başkanı
“Yeni yollar rant sahaları açar”
Tünellerin ortak özelliği, şehrin eski yerleşim alanlarındaki sıkışıklığı çözmeye yönelik. Tünellerin bazıları, yapılaşmanın Dolmabahçe gibi seyrek ya da hiç olmadığı yerlerde yapılıyor. Bazıları ise yapılaşmanın yoğun olduğu yerlerde bulunuyor.

İmar durumunun değişmediği bölgelerde tünellerin emlak fiyatlarına etkisi olacağını düşünmüyorum. Olsa bile bu kısa vadede ve ciddi bir oranda olmayacaktır. Tüneller toplu taşımaya değil daha çok binek araç kullanımına daha fazla hizmet edecek. Bu durumda da tünel giriş-çıkışlarında yaya trafiğinde belirgin bir artış olmayacak.

Ancak tünelleri aktif hale getirmek için yeni yollar açılır ve bu yollar etrafındaki arsaların imar durumu yapılaşmaya izin verirse o zaman yeni rant sahaları açılır. (mynet)

Aşağıdaki Konular da İlginizi Çekebilir:

Bir Cevap Yazın

Şu HTML etiketlerini ve özelliklerini kullanabilirsiniz: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>